Tvoi ConciergeДолгосрочная аренда квартиры или дома во Флоренции
Поиск, включая объекты вне порталов, просмотры за один-два дня, переговоры, проверка договора и регистрация: от брифа до ключей.
Долгосрочная аренда во Флоренции оформляется по закону 431/1998, и вариантов, по сути, три: договор 4+4 со свободной ставкой, 3+2 по местному соглашению (canone concordato) и transitorio на срок до 18 месяцев, если вы приехали на время. Любой такой договор обязательно регистрируется в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней с даты подписания или с начала аренды, если оно раньше, а залог по закону не может превышать трёх месячных платежей. С иностранца почти всегда просят codice fiscale, документ, удостоверяющий личность, и подтверждение дохода, а очень часто ещё гаранта, банковскую гарантию или оплату нескольких месяцев вперёд. Мы ведём весь поиск за вас. Составляем бриф (район, бюджет, этаж, лифт, парковка, сад, животные, дорога до школы), собираем шорт-лист из открытых объявлений и из тех квартир, которые во Флоренции передают по местным связям и на портал не выкладывают, ставим все просмотры в один-два дня с водителем, торгуемся по ставке и по ремонту, проверяем собственника, дом и правила кондоминиума, готовим и регистрируем договор, переводим коммунальные услуги на вас и сопровождаем до заезда. Дальше берём на себя документы, которые зависят от договора: residenza в anagrafe и tessera sanitaria. Если летом вы уезжаете в Форте-дей-Марми, находим жильё и на сезон.
Что мы берём на себя
Бриф и шорт-лист по районам
Сначала решаем, где вам жить. Исторический центр: всё пешком, старинные дома, часто без лифта и парковки, машина ограничена ZTL. Ольтрарно (Сан-Фредиано, Санто-Спирито): левый берег, ремесленные мастерские и живой район, а не витрина для туристов. Кампо-ди-Марте: спокойный жилой восток, послевоенные дома с лифтом и гаражом, школы рядом и с парковкой заметно проще. Фьезоле: холмы над городом, виллы с садами и видом, 20-25 минут до центра на машине. Баньо-а-Риполи: зелёный юго-восток, дома с садом и бассейном, удобно семьям. Сеттиньяно: маленький посёлок на холме северо-восточнее города, террасы, тишина и панорама Флоренции.
Просмотры за один-два дня
Мы заранее отсеиваем неподходящее, договариваемся с агентами и собственниками и собираем все показы в один-два дня подряд, с водителем и маршрутом, выстроенным под время встреч. Если вы ещё не в Италии, едем вместо вас и снимаем честное видео: комнаты, свет, шум с улицы, подъезд, двор, счётчики и состояние сантехники.
Переговоры и проверки
Торгуемся по ставке, сроку, мебели и ремонту, который должен быть сделан до заезда. Проверяем, что сдаёт собственник или его представитель по доверенности, смотрим кадастровые данные и энергетический сертификат (APE), читаем regolamento condominiale про животных, субаренду, работы и часы тишины и выясняем размер взносов в кондоминиум и что именно в них входит.
Тип договора и регистрация
Подбираем форму под вашу ситуацию: 4+4 со свободной ставкой, 3+2 по canone concordato (во Флоренции ставки задаёт местный accordo territoriale, и для налоговых льгот, как правило, нужна аттестация от подписавшей его ассоциации) или transitorio до 18 месяцев при временном пребывании. Договор регистрируется в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней с подписания или с начала аренды, если оно раньше. Налог на регистрацию жилой аренды обычно составляет около 2% годовой платы при установленном законом минимуме, и актуальную сумму, как и то, кто её платит, мы проверяем до подписания.
Залог, гарантии и коммунальные услуги
Залог по закону не может быть больше трёх месячных платежей и приносит арендатору законные проценты. Собираем пакет гарантий, который собственники просят у иностранцев: подтверждение дохода, банковская гарантия (fideiussione), гарант с итальянским доходом или оплата вперёд. Затем переводим на вас свет, газ, воду и интернет, фотографируем показания счётчиков при приёмке и объясняем, кто платит TARI и взносы кондоминиума.
Заезд, мебель и документы после
Организуем перевозку и грузчиков, генеральную уборку, замену замков, сборку мебели и первую закупку текстиля и техники, если квартира сдаётся пустой. После заезда подаём заявление на residenza в anagrafe (для него обычно нужен зарегистрированный договор), оформляем tessera sanitaria, если ваш статус даёт право на государственную медицину, выбираем семейного врача и школу рядом с новым адресом.
Почему с нами быстрее
15+ лет во Флоренции
Ольга живёт в Тоскане больше 15 лет. Мы работаем напрямую с местными агентствами, управляющими домами и собственниками, поэтому часто видим объект до того, как он попадёт на портал, если он вообще туда попадёт.
Смотрим за вас
Если вы ещё за границей, на просмотры ездим мы и присылаем честное видео с шумом, светом и подъездом, а не широкоугольные фотографии, снятые в удачный час.
Читаем договор до подписи
Срок, индексация, условия досрочного выхода, кто за что платит: разбираем всё до подписания и правим неудобные пункты, пока их ещё можно обсуждать, а не спорим о них через год. Если вопрос требует юриста, привлекаем его.
Один контакт, четыре языка
Русский, итальянский, английский и немецкий. После заезда остаёмся на связи: счета, сантехник, собрание кондоминиума, продление договора.
Частые вопросы об аренде во Флоренции
Сколько стоит снять квартиру во Флоренции на год?
Ставка зависит не от средней цифры по городу, а от конкретной квартиры: район, этаж и наличие лифта, терраса или сад, сдаётся жильё с мебелью или пустым, размер взносов в кондоминиум и сезон, потому что во Флоренции долгосрочная аренда конкурирует за те же квартиры с посуточной. После короткого брифа мы присылаем актуальный шорт-лист с реальными запрашиваемыми ставками по объектам, которые действительно вам подходят, так что вы считаете по живым цифрам, а не по среднему. Отдельно имеет смысл смотреть на canone concordato: по таким договорам ставка бывает ниже, потому что она должна укладываться в диапазоны местного accordo territoriale.
Какие документы нужны иностранцу для аренды?
Как правило: паспорт или вид на жительство, codice fiscale и подтверждение дохода (трудовой договор и расчётные листки, налоговая декларация, выписка со счёта или документы о пенсии). Собственники часто просят что-то сверху: гаранта, банковскую гарантию или несколько месяцев вперёд, а если арендатор не гражданин ЕС, собственник ещё сообщает о заселении местным органам общественной безопасности, обычно в течение 48 часов.
Можно ли снять жильё без итальянского трудового договора?
Да, и для релокантов и удалённых работников это обычная ситуация. Вместо итальянского контракта показываем стабильный доход другим способом: выписками по счёту, договором с иностранным работодателем, декларацией или средствами на депозите, а при необходимости предлагаем собственнику банковскую гарантию или оплату вперёд.
Сколько времени занимает поиск?
Обычно от двух до четырёх недель от брифа до подписания, если вы готовы приехать на просмотры в конкретные даты и решать быстро. Показы мы собираем в один-два дня, потому что действительно хороший вариант во Флоренции уходит за несколько дней, поэтому документы готовим до первого визита.
С мебелью или без?
Во Флоренции небольшие квартиры чаще сдаются с мебелью, а просторные семейные и дома в холмах нередко пустые. С мебелью можно заехать сразу; без мебели ставка обычно ниже и жильё быстрее становится своим, но заложите три-четыре недели и отдельный бюджет на обстановку. Мы считаем оба варианта и при желании обставляем под ключ.
Пускают ли с животными и с детьми?
С детьми проблем не бывает. С животными сложнее: часть собственников отказывает, а правила кондоминиума бывают строгими, поэтому такие объекты мы отсеиваем ещё на шорт-листе и прописываем разрешение на ваших питомцев прямо в договоре.
Кто регистрирует договор и сколько это стоит?
Договор регистрируется в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней с подписания или с начала аренды, обычно этим занимается собственник, а на практике налог на регистрацию делят между сторонами. Для жилой аренды он обычно составляет около 2% годовой платы при установленном законом минимуме, если только собственник не выбрал режим cedolare secca, который заменяет и налог на регистрацию, и гербовый сбор по договору.